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買房保值不踩雷！日本權威教授親揭「不後悔神級條件」：鎖定這2秘訣絕不出錯

多數人買房時，除了「資產價值」外，更在意的是以後要不要一直維修，或者住了才發現有麻煩、需要花大錢等後悔事，甚至遇到連翻新也無法解決所有問題。日本專家指出，買房時為避免日後後悔，真正應該優先考慮的，未必是房屋新不新、屋齡幾年，或設備是不是最新。日本前青山學院大學研究所教授、會計學者榊原正幸指出，內裝與設備老舊，多半還能透過翻新改善，但房子離車站多遠、房子有多大，買下後幾乎無法改變，這些因素才真正左右居住便利性與房屋資產價值。離車站近、專有面積夠大他直言，這兩項比「新屋還是中古屋」或「屋齡幾年」、「設備新不新」等因素更重要。

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榊原指出，日本長期存在強烈的「新屋信仰」，但這種觀念已逐漸過時。歐洲許多住宅屋齡上百年並不罕見，居民透過更新內裝持續居住。從住宅本質來看，最重要的是能否安全、舒適地使用，因此單純執著新成屋，其實沒有太大必要。他認為，相較於新屋或中古屋，更值得優先考慮的是「距離車站遠近」與「專有面積」。原因很簡單：中古屋的內裝與設備即使過時，還可以花錢翻修，但房子距離車站多遠，買下之後幾乎無法改變。除非附近日後新增車站，否則只能接受原有位置。因此，如果是在「中古屋、步行5分鐘到車站」與「新屋、步行12分鐘到車站」之間選擇，他認為應優先考慮前者。因為無論是日常便利性，還是未來資產價值維持，「距離車站近」都比單純屋齡新更重要。不過，新屋仍有兩項明確優勢。第一，是購買時可以依照自己需求加入各種選配；第二，是如果確定要住非常長時間，新屋能提供較長的使用年限。榊原認為，如果已經決定購買新屋，而且預算允許，反而應盡量把真正想要的選配一次做到位，因為在新建階段處理通常成本最低，滿意度也最高。至於是否需要特別追求新屋，則要看預計居住多久。如果計畫住30年以上，新屋確實有其意義；但如果連未來30年的生活安排都很難確定，那麼單純為了「新」而支付較高價格，就未必划算。在屋齡方面，他建議應從「自己還要住幾年」往回推算。假設預計20年後退休並搬到高齡住宅，而一棟品質不錯的房子大致可使用到50年左右，那麼現在購買屋齡30年的房子，理論上仍在可接受範圍內。因此，如果同樣價格，一間是距車站步行5分鐘、屋齡20年，另一間是步行10分鐘、屋齡10年，他仍傾向前者。因為20年後的轉售價格難以精準預測，但「步行5分鐘到車站」這項條件不會隨時間消失。榊原也指出，如果連5年、10年後會住在哪裡都無法確定，與其急著買房，租屋可能更適合。至於「自己不住後再出租」的想法，也不能過度樂觀，因為要讓出租在未來仍具經濟效益，往往從買進時就需要專業的不動產投資知識與精密規劃。他最後認為，「買房是一輩子只買一次」的觀念也已過時。與其執著一定要買新屋、住一輩子，不如依照人生階段彈性買賣住宅。真正不容易後悔的條件，不是最新設備，而是那些買下之後幾乎無法再改變的位置、面積與使用規劃。